INFILTRAZIONI IN GARAGE? CHIEDI I DANNI AL CONDOMINIO

Avv. Deborah Di Carlo

A molti sarà sicuramente capitato di prendere in locazione un box-magazzino un periodo più o meno lungo all'interno di un condominio. Molte possono essere le problematiche legate alla vita all'interno di un condominio ed una in particolare è quella delle infiltrazioni.

Nel caso che andremo ad analizzare, una coppia prende in locazione un garage all'interno di un condominio e vi deposita una serie di beni mobili in attesa di trasferirsi in una casa più grande. Durante una delle discese nel garage per depositare nuovi mobili, la coppia si accorge che l'intero magazzino è allagato da acque luride provenienti dalla condotta fognaria posta al di sopra del box e che tale fuoriuscita aveva interessato tutti i mobili presenti danneggiandoli irreparabilmente. Viene subito avvisato l'amministratore di condominio che contatta l'impresa di pulizia e di disinfestazione e successivamente l'idraulico per la riparazione del danno. Nei giorni successivi la coppia contatta una ditta specializzata per lo smaltimento dei rifiuti, sostenendone tutti i costi.

A questo punto quali sono le tutele riconosciute?

Innanzitutto, bisogna considerare che il condominio di un edificio è custode dei beni e dei servizi comuni, pertanto è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie, affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno. In particolare, il conduttore danneggiato dalla fuoriuscita di acque di scarico del condominio ha diritto di conseguire il risarcimento nei confronti del medesimo che, avendo la custodia della cosa che ha cagionato il danno, ne è responsabile; La qualità di custode è stata, infatti, riconosciuta, non solo in capo al Condominio, ma anche in capo all'amministratore che, come mandatario, ex artt. 1130 e 1135 c.c., ha precisi obblighi in materia di manutenzione ordinaria e straordinaria. Quindi è responsabile della corretta gestione del patrimonio condominiale.

Proprio in tema di impianto fognario, secondo la giurisprudenza, vi è responsabilità del condominio, quale custode delle parti comuni, per i danni arrecati agli abitanti di un immobile condominiale di sua proprietà, a seguito di un rigurgito della fogna e del trabocco di liquami, originati da una ostruzione del condotto fognario e delle tubazioni condominiali (App. Roma 24 marzo 2021, n. 2187). Da ciò deriva che le tubazioni, essendo di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., comportano l'insorgenza della responsabilità del Condominio in presenza di infiltrazioni che siano causate da difettosità o cattiva manutenzione delle stesse (Trib. Bari 14 gennaio 2010, n. 104.)

Ciò porta, quindi, alla responsabilità del Condominio ogni qualvolta l'evento (come infiltrazioni di acque luride provenienti dalla condotta fognaria alle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini) dipenda da un comportamento omissivo dell'ente di gestione, il quale abbia omesso di adempiere ai propri doveri di manutenzione delle condotte, realizzando in tal caso una palese violazione degli obblighi su di esso gravanti in qualità di custode.

Di conseguenza è possibile affermare che nel caso in esame il Condominio è responsabile ai sensi dell'art. 2051 del codice civile per danni cagionati da cose in custodia, in virtù del rapporto di custodia tra il bene e l'evento lesivo, in questo caso tra il bene garage e l'evento allagamento.

L'applicabilità dell'art.2051 c.c. si giustifica, quindi, in relazione alla ricollegabilità di quei danni rispetto all'inosservanza da parte del condominio dell'obbligo di provvedere quale custode ad eliminare le caratteristiche dannose della cosa.

Per questi motivi, nel caso in cui dovessimo ritrovare il nostro garage completamente allagato da acque reflue che hanno danneggiato i mobili e tutti i beni presenti all'interno del box, potremmo chiedere un risarcimento danni al nostro condominio per tutti i danni subiti e le spese sostenute per lo smaltimento degli stessi.

A livello procedurale cosa possiamo fare?

Secondo il d.lgs. 28/2010 art. 5, co. 1 – bis, chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa a una controversia in materia di condominio è tenuto, preliminarmente, ad intraprendere il procedimento di mediazione. In particolare, le controversie in materia di condominio sono quelle derivanti dalla violazione o dalla errata applicazione delle disposizioni riguardanti il condominio, vale a dire libro II, titolo VII, capo II del codice civile e degli articoli da 61 a 72 delle disp. att. cod. civ. Quindi, la mediazione in materia di condominio si pone come condizione di procedibilità della domanda giudiziale. Solo successivamente alla mediazione e nel caso in cui questa si chiudesse con un verbale negativo, potremmo citare il condominio davanti al Tribunale competente